20 czerwca 2013

WYNAJEM MIESZKANIA – UMOWA PRZEJŚCIOWA DLA STUDENTÓW (CONTRATTO TRANSITORIO PER STUDENTI FUORI SEDE)


Nawiązując do artykułu o przejściowej umowie najmu, przedstawię Wam dziś jej szczególną formę, jaką jest umowa przejściowa dla studentów uczących się poza stałym miejscem zamieszkania, tym bardziej, że może ona się Wam przydać, jeśli postanowiliście postudiować sobie we Włoszech.:)



Podstawowe zasady są podobne do tych, którymi rządzi się „zwykła” umowa przejściowa, jednak między tymi dwoma rodzajami umów istnieją pewne dość istotne różnice.



Przede wszystkim, jak sama nazwa wskazuje, umowę dla studentów mogą podpisać jedynie studenci, i to nie wszyscy – konieczne jest, by kandydat na lokatora zameldowany był w miejscowości innej niż miejscowość, w której znajduje się uczelnia. Fakt ten musi być zapisany w umowie najmu, a co za tym idzie, zazwyczaj niemożliwe jest zameldowanie się w wynajmowanym mieszkaniu – warto o tym pamiętać, biorąc pod uwagę, że jako obywatele UE macie obowiązek zameldować się we Włoszech (oczywiście problem ten nie dotyczy osób, które już mieszkają na stałe we Włoszech i wybierają się na studia do innego włoskiego miasta). Co prawda studenci z krajów Unii wpisywani są do tzw. rejestru osób zameldowanych tymczasowo (schedario della popolazione temporanea), jednak podpisując umowę tego typu z odpowiednią klauzulą zobowiązujecie się do nie meldowania się w lokalu.



Inną bardzo istotną różnicą jest okres, na jaki można podpisać tego typu umowę – w porównaniu z umową przejściową zostaje on zdecydowanie wydłużony, gdyż studenci mogą podpisać kontrakt na okres od 6 do 36 miesięcy.



WYSOKOŚĆ CZYNSZU



W przypadku umowy przejściowej dla studentów wysokość czynszu zawsze regulowana jest odgórnie (tzw. canone concordato), na podstawie lokalnych umów pomiędzy władzami a stowarzyszeniami branżowymi (tzw. accordi territoriali). Nie ma więc znaczenia, gdzie znajduje się wynajmowane mieszkanie – czynsz nie może przekroczyć górnej granicy danej przez parametry ustalone dla danego miasta.



W przypadku miejscowości, w których nie zostały podpisane umowy lokalne, bierze się pod uwagę parametry obowiązujące w najbliższej gminie o podobnej gęstości zaludnienia lub, w przypadku, gdy umowa taka istniała, lecz straciła ważność tabele w niej zawarte zostają po prostu zaktualizowane i dostosowane do aktualnych kosztów utrzymania.



Brak przepisów dotyczących kwestii ewentualnej podwyżki czynszu na podstawie tzw. współczynnika ISTAT (patrz tutaj) w przypadku umowy przejściowej dla studentów pozwala na różną jej interpretację. Jedni twierdzą, że skoro nie jest ona przewidziana przepisami, to nie można jej żądać, inni natomiast, że z braku wytycznych należy stosować takie same zasady, jak w przypadku umowy 3+2. Osobiście radzę zajrzeć do lokalnej umowy obowiązującej w Waszym rejonie i sprawdzić, czy nie ma tam czegoś na ten temat lub zwrócić się z tym pytaniem do któregoś ze stowarzyszeń lokatorów (SICET, SUNIA, ASIA itp.).



PRZEDŁUŻENIE UMOWY NAJMU



Tego typu umowa może być przedłużona automatycznie tylko raz, na taki sam okres czasu, oczywiście jeśli któraś ze stron odpowiednio wcześnie jej nie wypowie. Np. jeśli początkowa umowa podpisana została na 6 miesięcy, możliwe jest automatyczne jej przedłużenie na kolejne 6 miesięcy, a po ich upłynięciu, jeśli nadal chcecie mieszkać w wynajmowanym do tej pory mieszkaniu, konieczne jest podpisanie nowej umowy.







UWAGA! Jeśli podpisaliście umowę przejściową dla studentów lub inną umowę najmu zgodną z ustawą 431/1998 i jesteście zameldowani co najmniej 100 km od miasta, w którym studiujecie, przysługuje Wam spore odliczenie od podatku (maksymalnie 500 euro).



9 komentarzy:

  1. Cześć! ;) Mam nadzieję, że się nie pogniewasz jeśli z miejsca będę się do Ciebie zwracał na "Ty", jeśli jednak masz coś przeciwko, to bez problemu przejdę na zwroty bardziej oficjalne.

    Na początek chciałbym wyrazić ogromne uznanie dla Ciebie i Twojego bloga. Jak dla mnie jest to istna skarbnica wiedzy! Źródeł z informacjami na tematy, które poruszasz nie ma zbyt wiele w internecie w języku polskim, a warto zwrócić uwagę, że niektóre przepisy prawne, formy umów, czy ogólno przyjęte zasady panujące w Italii czasem nawet z dobrą znajomością włoskiego bywają trudne do zrozumienia. Wielki szacun!
    Ok, to na razie tyle z komplementami ;)

    Mam kilka drobnych pytań odnośnie umów w przypadku wynajęcia mieszkania. Nie jestem pewien czy do końca zrozumiałem działanie przejściowego kontraktu dla studentów. Weźmy sobie taką sytuację:

    - jestem polakiem zameldowanym w Polsce,
    - jadę na studia magisterskie do Italii,
    - zamierzam wynająć kawalerkę na krótszy przedział czasu. Chciałbym tam pojechać na parę długich lat (o ile nie na stałe), ale nie chcę od razu się pakować na długoterminowy kontrakt, ponieważ:

    a) jadę totalnie sam, nikogo tam nie znam, stąd różnie może się potoczyć sytuacja jak się już wkręcę w miejscowe towarzystwo.. Być może stwierdzę, że może lepiej mieszkać z kimś w większym mieszkaniu, albo.. coś innego mi przyjdzie do głowy.. :P
    b) na początek wiadomo - szukam w miarę taniego i skromniejszego mieszkanka, ale jak tylko udałoby mi się ogarnąć sprawę wykształcenia i pracy, to z pewnością będę miał ambicję aby żyć na odrobinkę wyższym poziomie, stąd w takiej sytuacji będę z pewnością poszukiwał lepszego mieszkania.

    Biorąc powyższe czynniki pod uwagę oraz czytając wnikliwie Twoje artykuły mam parę wątpliwości i byłbym niemożliwie wdzięczny za pomoc w naprowadzeniu mnie na najlepszy wybór.

    Co do tego kontraktu studenckiego, to rozumiem, że najzwyczajniej w świecie nie mogę zawrzeć takiej umowy, tak? Napisałaś, że "jako obywatele UE macie obowiązek zameldować się we Włoszech", stąd pomimo spełnienia pozostałych kryteriów, nie mogę na tych zasadach podpisać umowy, ponieważ muszę się zameldować co jest sprzeczne z samą umową? Dobrze rozumiem? Jeśli tak, to w zasadzie ta umowa nie dotyczy polaków, którzy jadą sobie na studia do Włoch, chyba, że są tam już zameldowani, ale jadą studiować do innego włoskiego miasta i w nim wynajmują mieszkanie?

    Jeśli dajmy na to chciałbym wynająć to mieszkanie na co najmniej rok, ale mieć też możliwość dłuższego terminu do 2-3 lat, to co najlepiej zrobić? Tak na mój sposób myślenia przychodzą mi do głowy dwie opcje:

    1. wziąć mieszkanie na tą umowę studencką, lekceważąc zobowiązanie do meldowania się na miejscu (jakimi sankcjami ryzykowałbym w tym przypadku?), jednocześnie mając opcję krótszych terminów najmu.

    2. podpisać umowę 3+2, mieć prawo do normalnego meldunku i w przypadku ewentualnej wcześniejszej potrzeby zmiany mieszkania, wysłać poleconym wypowiedzenie. Czy jest coś takiego jak minimalny czas najmu w przypadku podpisania tego typu umowy? Chodzi mi o to, czy w umowie właściciel ma prawo zamieścić jakiś punkt, który zmusiłby mnie do pieniężnej rekompensaty w przypadku dość szybkiego złożenia wypowiedzenia umowy, np. po roku? Czy może to właśnie tak długi okres wypowiedzenia (6 miesięcy) jest jedynym zabezpieczeniem dla właściciela, przez który jestem zobowiązany płacić czynsz?...

    Sory najmocniej, że tak się przesadnie rozpisałem, zależało mi, żeby jak najlepiej opisać mój problem.

    Pozdrawiam
    Mateusz
    ;)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Cześć Mateusz,

      przede wszystkim wielkie dzięki za komplementy, staram się jak mogę i cieszy mnie, że komuś moja praca się przydaje.:)

      Umowę studencką teoretycznie możesz zawrzeć - problem polega na tym, że jeśli będzie ona zawierała klauzulę zakazującą zameldowania się w mieszkaniu, to albo się nie zameldujesz (łamiąc przepisy o pobycie we Włoszech obywateli UE), albo zameldujesz się (przypuśćmy, że w urzędzie nie będą mieli nic przeciwko temu), wbrew umowie, którą podpisałeś.

      W pierwszym przypadku sankcji nie ma, to nie jest tak, że jeśli się nie zameldujesz we Włoszech, przebywasz tu nielegalnie. W razie ewentualnej kontroli (które tak naprawdę nie są przeprowadzane, ja w każdym razie nie słyszałam o tego typu kontrolach) możesz zostać co najwyżej "zachęcony" do zameldowania się i tyle. Brak zameldowania może być utrudnieniem raczej praktycznym, np. jeśli będziesz chciał otworzyć konto we włoskim banku, będziesz musiał znaleźć bank, który umożliwi Ci otwarcie normalnego konta bez zameldowania.

      W przypadku podpisania umowy z klauzulą zakazującą zameldowania i późniejszego zameldowania się wbrew niej w mieszkaniu właściciel mógłby mieć podstawę do wcześniejszego jej rozwiązania. W każdym razie dużo zależy od właściciela, nie wszyscy zabraniają lokatorom meldowania się, tym bardziej, że tego typu klauzula jest sprzeczna z przepisami meldunkowymi, o których ustawodawcy często zapominają.;)

      Na Twoim miejscu zastanowiłabym się nad podpisaniem normalnej umowy 3+2 lub 4+4, coś takiego jak minimalny czas najmu nie istnieje, zresztą nawet gdyby właściciel wpisał tego typu klauzulę do umowy, to przed jej podpisaniem dokładnie ją przeczytasz i nie musisz jej podpisywać, jeśli będzie coś nie tak. Jeśli postanowisz rozwiązać wcześniej umowę, wystarczy, że dotrzymasz okresu wypowiedzenia (6 miesięcy to standard, ale niektóre umowy zawierają krótszy okres) i ewentualnie podasz właścicielowi ważny powód, niezależny od Ciebie (np. że nie stać Cię na czynsz) - wówczas nie będzie on mógł domagać się od Ciebie zapłaty czynszu za cały pozostały okres umowy.

      Usuń
    2. Dzięki wielkie za odpowiedź. Teraz już rozumiem wszystko jak należy. ;) No nic.. będę musiał na spokojnie się zastanowić, bo jeszcze mam czas, ale chyba jednak faktycznie najlepiej będzie podpisać normalną umowę z prawem meldunku i później najwyżej złożyć wypowiedzenie.

      Jeszcze raz dzięki i pozdrawiam ;)

      Usuń
  2. Ten komentarz został usunięty przez autora.

    OdpowiedzUsuń
  3. Cześć, to znowu ja. Mam jeszcze tylko jedno małe pytanko, ponieważ już w przyszłym tygodniu wybieram się do Italii na kilka dni załatwiać mieszkanie. Sprawa dotyczy co prawda kontraktu 4+4, ale napisałem tu, żeby nie robić bałaganu w komentarzach.
    W niektórych ogłoszeniach spośród moich wybranych mieszkań widnieje dopisek "solo riferenziati". Doczytałem, że chodzi o osoby, zdolne do wykazania źródła stałego zarobku w celu opłacania mieszkania. Co prawda nie wszyscy tego wymagają, ale skłoniło mnie to do zastanowienia się co tak naprawdę jest potrzebne oprócz dokumentu tożsamości do podpisania umowy o najem mieszkania, biorąc pod uwagę fakt, że jestem 'straniero' i że na chwilę obecną nie mam żadnej pracy we Włoszech? Coś jeszcze dodatkowego powinienem w tej sprawie wiedzieć? Na coś zwrócić szczególną uwagę?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Właściciele mieszkań chcą - co zrozumiałe - mieć pewność, że osoba, z którą podpiszą umowę najmu może sobie pozwolić na wynajęcie ich lokalu. Tak naprawdę trudno jest mieć taką gwarancję, w każdym razie najczęściej mile widziana jest umowa o pracę, gwarancja np. rodziców czy też gwarancja bankowa (fideiussione). Wszystko zależy od właściciela, nie ma odgórnie ustalonych zasad.

      Usuń
    2. Ok, tyle chciałem wiedzieć. Dziękuję Ci bardzo, pozdrawiam ;)

      Usuń
  4. Czesc :) czy mozna wynajac na okres krotszy niz 6 miesiecy? Tzn czy jest to legalne?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Minimalny okres najmu to 6 miesięcy, więc zapis przewidujący krótszy byłby nieważny.

      Można natomiast podpisać "zwykłą" umowę przejściową, w przypadku której minimalny okres to 1 miesiąc:

      http://deeoswajawlochy.blogspot.it/2013/06/wynajem-mieszkania-umowa-przejsciowa.html?m=1

      Usuń

Komentarze niekulturalne lub niezgodne z netykietą będą usuwane, proszę Was też o pozostawianie komentarzy odnoszących się do tematu artykułu. Tylko w ten sposób jestem w stanie zapewnić przejrzystość bloga! Dziękuję za komentarze i za współpracę. :)

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...