17 czerwca 2013

WYNAJEM MIESZKANIA – UMOWA 3+2 (CONTRATTO A CANONE CONCORDATO)




Podpisując z lokatorem umowę 3+2, właściciel mieszkania wynajmuje mu je na 5 lat – podobnie jak w przypadku umowy 4+4, nie jest prawdą, że po upłynięciu pierwszych trzech lat od jej podpisania, właściciel może bez powodu rozwiązać z Wami umowę i odzyskać mieszkanie. Oprócz tego, że okres wynajmu jest krótszy, właścicielowi przysługują też ulgi podatkowe, choć od 2013 roku zostały one znacznie zmniejszone. Jednak jest haczyk, a jakże - tkwi w wysokości czynszu.

WYSOKOŚĆ CZYNSZU

W przeciwieństwie do umowy 4+4, gdzie właściciel i lokator mają pełną swobodę w ustalaniu opłat za wynajem lokalu, w przypadku umowy 3+2 czynsz regulowany jest odgórnie. Jego wysokość jest zazwyczaj nieco niższa od średniej czynszu pobieranego w przypadku umów 4+4 i zależy ona od wielu parametrów, takich jak powierzchnia mieszkania, piętro, obecność windy, dzielnica itp. Parametry te ustalane są na szczeblu lokalnym, więc w zależności od tego, gdzie znajduje się mieszkanie, zmienia się wysokość czynszu.


Obliczenie wysokości czynszu nie jest wcale takie proste, o czym przekonałam się na własnej skórze, dlatego warto rozważyć możliwość zwrócenia się do stowarzyszenia właścicieli nieruchomości (np. UPPI, ASPPI) lub lokatorów (np. SUNIA, SICET) o pomoc w sporządzeniu umowy. Zazwyczaj konieczne jest zapisanie się do stowarzyszenia i zapłacenia składki, jednak będziecie mieli wówczas pewność, że czynsz został poprawnie obliczony.


PODWYŻKA CZYNSZU

Podobnie jak w przypadku umowy 4+4, przez całe 5 lat trwania umowy właściciel nie może podwyższyć Wam czynszu – może jedynie skorzystać z możliwości zastosowania tzw. podwyżki ISTAT, o której pisałam w poprzednim artykule. Różnica polega na tym, że w przypadku umowy 3+2 podwyżka nie może przekroczyć 75% współczynnika ISTAT i nie jest ona automatyczna, więc właściciel musi pamiętać o tym, by jej od Was zażądać. Nie musicie też płacić zaległej podwyżki – oznacza to, że jeśli właściciel przypomniał sobie o podwyżce ISTAT po dwóch latach od momentu podpisania umowy, płacicie jedynie od następnego miesiąca, choć ma prawo zażądać podwyżki na podstawie zmian współczynnika z ostatnich dwóch lat.

REJESTRACJA UMOWY

Obowiązek rejestracji umowy najmu w urzędzie skarbowym (Agenzia delle Entrate) istnieje również w przypadku umowy 3+2, więc jeśli to nie Wy dokonujecie rejestracji (procedurę tę opisałam w artykule o ogólnych sprawach związanych z wynajmem mieszkania, który znajdziecie tutaj), domagajcie się od właściciela kopii zarejestrowanej umowy – tylko wówczas będziecie mieć pewność, że wszystko jest w porządku. Rejestracji należy dokonać w ciągu 30 dni od podpisania umowy, a opłata rejestracyjna jest niższa niż w przypadku umowy 4+4: wynosi ona 2% od 70% rocznego czynszu (opłata ta dzielona jest po połowie między właściciela a lokatora) i nie może być niższa niż 67 euro.

Opłata za odnowę rejestracji musi być uiszczana co roku, w ciągu 20 dni od momentu upłynięcia każdego roku najmu.

WCZEŚNIEJSZE ROZWIĄZANIE UMOWY

Procedury dotyczące wcześniejszego rozwiązania umowy przez lokatora lub właściciela są identyczne jak w przypadku umowy 4+4, więc szczegóły znajdziecie tutaj.


UWAGA! Jeśli podpiszecie umowę 3+2, przysługuje Wam większe odliczenie od podatku niż w przypadku umowy 4+4!


3 komentarze:

  1. Świetnie napisany i bardzo pomocny blog!

    Jeżeli natomiast chodzi o wynajem mieszkania, zastanawiam się czy gdzieś we włoskim prawie sprecyzowane są "gravi motivi", tj. powody dla których można wypowiedzieć umowę najmu. Próbowałem szukać na forach włoskojęzycznych, jednak odpowiedzi są dość rozbieżne.

    Sam wynajmuję mieszkanie na umowę 3+2, w której zapisane jest (to prawdopodobnie dość standardowe zapisy):
    a) jeżeli wyślę "raccomandata" z 6-miesięczym wyprzedzeniem, to umowa nie zostanie przedłużona po trzech latach
    b) umowę mogę wypowiedzieć w dowolnym momencie, wysyłając "raccomandata" z 3-miesięcznym wyprzedzeniem i podając "gravi motivi"

    Mieszkanie chciałbym wynajmować kilka miesięcy dłużej niż trzy lata. Po tym czasie mój kontrakt na pracę się kończy i prawdopodobnie wyjadę z Włoch. Zastanawiam się więc, czy mogę na przynajmniej trzy miesiące przed wyjazdem wypowiedzieć umowę najmu, podając wyjazd jako powód. Innymi słowy, czy uważasz, że taki powód może zostać zakwestionowany i właściciel mieszkania może domagać się czynszu za okres do końca trwania umowy (która po trzech latach zostałaby automatycznie przedłużona na kolejne dwa lata). Czy np. powinienem wcześniej prosić właściciela o potwierdzenie na piśmie, że zgadza się na zerwanie umowy po trzech latach + kilka miesięcy?

    Dodam jeszcze, że właściciela mieszkania reprezentuje firma, która zarządza całym budynkiem (samego właściciela nigdy nie widziałem). Na razie mam z nią dobre doświadczenia, więc nie spodziewam się szczególnych problemów. Chciałbym jednak wiedzieć jak to wygląda z formalnego punktu widzenia i na wszelki wypadek być przygotowany.

    pozdrawiam serdecznie,
    Piotr

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Włoskie przepisy nie precyzują, jakie powody wcześniejszego rozwiązania umowy przez lokatora mogą być uznane za poważne, jednak muszą być one nieprzewidywalne (czyli nie mogłeś ich przewidzieć w momencie podpisywania umowy) i niezależne od Twojej woli. Sąd Kasacyjny kilkakrotnie wypowiadał się w tej kwestii i na pewno za poważne usprawiedliwienie można uznać np. problemy zdrowotne, zmianę pracy (przeprowadzkę do innego miasta) czy jej utratę (w związku z czym nie byłbyś w stanie płacić czynszu).

      W Twoim przypadku można by ewentualnie przyczepić się do faktu, że wiedziałeś, kiedy kończy się Twoja umowa o pracę, lecz z drugiej strony trudno byłoby udowodnić, że nie miałeś nadziei na jej odnowienie czy też na znalezienie innej pracy we Włoszech. Możesz też w wypowiedzeniu umowy napisać, że musisz wrócić do Polski z powodu poważnej sytuacji rodzinnej lub otrzymania propozycji pracy w kraju - na pewno są to powody, które są poważne i nieprzewidywalne.

      Dodam, że właściciele mieszkań stosunkowo rzadko powołują się na bezpodstawność wcześniejszego rozwiązania umowy, jeśli lokator dotrzyma okresu wypowiedzenia.

      Usuń
    2. Rozumiem, wielkie dzięki za odpowiedź!

      pozdrawiam serdecznie

      Usuń

Komentarze niekulturalne lub niezgodne z netykietą będą usuwane, proszę Was też o pozostawianie komentarzy odnoszących się do tematu artykułu. Tylko w ten sposób jestem w stanie zapewnić przejrzystość bloga! Dziękuję za komentarze i za współpracę. :)

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...