WYNAJEM MIESZKANIA „NA CZARNO”

BARDZO WAŻNA AKTUALIZACJA Z DNIA 17.03.2014 R. --> KLIK

Ostatnia aktualizacja: 18.03.2015 r.

Zdarza się często (niestety), że szukając mieszkania do wynajęcia możecie otrzymać propozycję, by nie podpisywać umowy najmu lub podpisać umowę, ale jej nie rejestrować, ewentualnie podpisać fikcyjną umowę o darmowym użyczeniu lokalu (comodato d’uso gratuito). Są też przypadki, gdy właściciel mieszkania proponuje, by w umowie wpisać kwotę niższą od czynszu, jaki w rzeczywistości macie płacić, by zaoszczędzić na podatkach. Zanim zgodzicie się na podobne warunki, musicie zdać sobie sprawę, iż jest to postępowanie niezgodne z przepisami, a brak umowy lub nie zarejestrowanie jej w urzędzie skarbowym (Agenzia delle Entrate) równoznaczne jest z wynajmowaniem mieszkania na czarno.

Jest do praktyka dość we Włoszech rozpowszechniona, gdyż z jednej strony właściciel unika płacenia podatków oraz może odzyskać mieszkanie w każdej chwili,zamiast „zrzekać” się go na 5 (umowa 3+2) lub 8 lat (umowa 4+4), a z drugiej często oferuje lokatorowi nieco niższą cenę, więc gra wydaje mu się warta świeczki. Ale czy tak jest rzeczywiście?

Czym ryzykuje lokator?

Z punktu widzenia prawa ryzyko jest w zasadzie ograniczone do tego, iż jeśli kwestia wynajmu na czarno wyjdzie na jaw (np. Wy sami postanowicie złożyć zawiadomienie, o czym napiszę w dalszej części artykułu), będziecie musieli zapłacić zaległe opłaty za rejestrację umowy (tzw. tassa di registro) powiększone o odsetki oraz grzywnę.

Jednak nie zapominajcie, że istnieją też inne aspekty wynajmowania mieszkania na czarno. Przede wszystkim właściciel raczej na pewno zażąda od Was depozytu, jak w przypadku legalnego wynajmu, jednak jaką macie gwarancję, że Wam ją zwróci w momencie Waszej wyprowadzki? Pół biedy, jeśli spisaliście umowę, choć nierejestrowaną – jeśli jest w niej zapisane, że właściciel mieszkania pobrał od Was kaucję w wysokości iluś tam euro, to ewentualnie możecie spróbować wytoczyć mu sprawę w sądzie, lecz jeśli nie macie żadnego dowodu, to trudno będzie Wam odzyskać pieniądze.

O ile w przypadku zarejestrowanej umowy najmu lokator staje się na czas jej trwania jedynym użytkownikiem mieszkania, a więc właściciel nie ma np. prawa do niego wchodzić bez jego zgody, o tyle wynajmując mieszkanie na czarno musicie być świadomi tego, że właściciel może w zasadzie wszystko. Może z dnia na dzień zdecydować, że nie życzy sobie dalszego Waszego pobytu w jego lokalu, może zmienić zamki i wyrzucić Wasze rzeczy na ulicę, może podwyższyć Wam niespodziewanie czynsz itp., gdyż nie jesteście w żaden sposób chronieni.

Czym ryzykuje właściciel?

Właściciel mieszkania wynajmujący je na czarno ponosi o wiele większe ryzyko niż lokator – oprócz zapłaty zaległych opłat za rejestrację umowy wraz z grzywną i odsetkami, grzywny za niezapłacony podatek dochodowy od wynajmu oraz za składanie fałszywych zeznań podatkowych, może zostać zmuszony do podpisania z lokatorem umowy 4+4, na podstawie której czynsz roczny zostanie zdecydowanie obniżony – do poziomu zaledwie trzykrotnej wartości katastralnej mieszkania!

Przepisy te weszły w życie w 2011 roku, kiedy to zaczęła obowiązywać ustawa nr 23 z dnia 14.03.2011 r., mająca na celu zwalczanie nielegalnego wynajmu mieszkań. Jeśli podczas kontroli przeprowadzonej przez Guardia di Finanza, a kontrole te w ostatnich latach zdecydowanie się nasiliły, lub na podstawie doniesienia ze strony lokatora zostanie ustalone, że mieszkanie wynajmowane jest na czarno, właściciel może bardzo drogo za to zapłacić.

Jak lokator może uregulować wynajem na czarno?

W przypadku ustalenia, że umowa najmu nie została podpisana, zarejestrowana, podpisana została w postaci fałszywego darmowego użyczenia lub został w niej zapisany czynsz niższy od czynszu, jaki w rzeczywistości płacicie, możecie uzyskać umowę 4+4 obowiązującą od dnia rejestracji „nowej” umowy i płacić przez 8 lat bardzo niski czynsz (mowa tutaj o kwotach naprawdę śmiesznych w porównaniu z cenami rynkowymi!). Musicie zwrócić się w tym celu do Agenzia delle Entrate i złożyć zawiadomienie o nielegalności wynajmu.

Procedura jest następująca:

• w odpowiedniej terytorialnie Agenzia delle Entrate wypełniacie formularz zawiadomienia, w którym opisujecie Waszą sytuację
• wypełniacie wniosek o rejestrację umowy najmu na formularzu 69 – będziecie potrzebować do tego danych właściciela oraz danych katastralnych mieszkania, więc jeśli ich nie posiadacie i nie wiecie, jak je zdobyć, zwróćcie się o pomoc do urzędnika, który przyjmuje Wasze zawiadomienie
• wypełniacie formularz F24 Elide (który 01.01.2015 r. zastąpił F23), za pomocą którego uregulujecie zaległe opłaty za rejestrację umowy najmu oraz opłatę za rejestrację nowej, legalnej umowy
• w banku lub na poczcie wpłacacie kwotę wynikającą z wypełnionego formularza F24 Elide
• wracacie do urzędu skarbowego z dowodem wpłaty (F24 Elide), po czym na podstawie wypełnionego formularza 69 dokonuje się rejestracji nowej umowy najmu, obowiązującej przez 8 lat (4+4) i z czynszem rocznym równym trzykrotnej wartości katastralnej mieszkania

Przykład: Kazio wynajmuje na czarno dwupokojowe mieszkanie w Rzymie, płacąc za wynajem 900 euro miesięcznie, począwszy od stycznia 2012 roku. Wartość katastralna lokalu wynosi 850 euro. W lipcu 2013 roku zgłasza ten fakt w urzędzie skarbowym i zostaje zarejestrowana umowa 4+4. Czynsz roczny płacony przez Kazia na czarno = 10800 euro (900 euro x 12) Czynsz roczny, jaki będzie płacił Kazio przez kolejne 8 lat = 2500 euro (850 euro x 3), czyli 212,50 euro miesięcznie

Jak udowodnić, że mieszkanie zostało Wam wynajęte na czarno?

Przypadek nr 1 – umowa podpisana, ale nie zarejestrowana

Tutaj sprawa jest prosta, gdyż macie w ręku dokument stanowiący dowód na to, że wynajmujecie mieszkanie i że płacicie za wynajem, podpisany zarówno przez Was, jak i przez właściciela. Możecie dodatkowo przedstawić dowody zapłaty za czynsz, jeśli takie posiadacie – potwierdzenie zapłaty podpisane przez właściciela (ricevuta d’affitto), dowód wykonania przelewu bankowego na konto właściciela, kopię wypisanego czeku itp.

Przypadek nr 2 – umowa podpisana i zarejestrowana, ale zapisana wysokość czynszu jest zaniżona w stosunku do rzeczywistej

Musicie przedstawić w urzędzie skarbowym umowę oraz udowodnić, że w rzeczywistości płacicie więcej niż wynikałoby to z umowy. Problem często polega na tym, że właściciel wymaga, byście płacili „nadprogramowe” kwoty w gotówce, nie wydając Wam żadnego potwierdzenia zapłaty, gdyż w ten sposób pozbawia Was dowodu na ich płacenie. Dlatego jeśli znajdujecie się w takiej właśnie sytuacji, pamiętajcie, że często nie wystarczą świadkowie, gdyż urząd może wymagać dowodów namacalnych. Nie ma też zazwyczaj sensu nagrywanie momentu przekazywania pieniędzy właścicielowi, gdyż nagrania takie rzadko dopuszczane są jako dowód w sprawie.

Przypadek nr 3 – podpisana umowa darmowego użyczenia mieszkania

Tutaj problem jest podobny – jeśli nie macie dowodu na to, że w rzeczywistości płacicie za wynajem, to niełatwo Wam będzie uzyskać to, o co wnioskujecie. Jeśli między Wami a właścicielem nie istnieją żadne powiązania rodzinne ani nie jesteście starymi znajomymi, urząd może nabrać podejrzeń i uruchomić procedurę kontrolną, która może prowadzić do przyznania Wam umowy 4+4 z obniżonym czynszem.

Przypadek nr 4 – brak umowy

Ten przypadek jest najbardziej skomplikowany, gdyż oprócz wyżej opisanych problemów z udowodnieniem faktu, że płacicie właścicielowi za wynajem mieszkania musicie dodatkowo udowodnić, że mieszkanie to rzeczywiście wynajmujecie. O ile w poprzednich przypadkach istniała umowa, a więc dowód na piśmie, że lokator mieszka w danym lokalu, to tutaj takiego dowodu nie ma. Dlatego przyda się np. zameldowanie w mieszkaniu, rachunki za media wystawiane na Wasze nazwisko lub, jeśli rachunki przychodzą na nazwisko właściciela, potwierdzenia płatności wykonywanych z Waszego konta bankowego (jeśli płacicie rachunki gotówką na poczcie, to niestety na wiele się Wam to nie przyda). Często jednak konieczne jest złożenie zawiadomienia (denuncia) do osobnego biura urzędu skarbowego (Ufficio Controlli), które przeprowadzi konieczną kontrolę w celu ustalenia, czy rzeczywiście sprawa przedstawia się tak, jak twierdzicie. Jeśli Wasze doniesienie zostanie potwierdzone, możecie uzyskać umowę 4+4.