20 czerwca 2013

WYNAJEM MIESZKANIA – UMOWA PRZEJŚCIOWA DLA STUDENTÓW (CONTRATTO TRANSITORIO PER STUDENTI FUORI SEDE)


Nawiązując do artykułu o przejściowej umowie najmu, przedstawię Wam dziś jej szczególną formę, jaką jest umowa przejściowa dla studentów uczących się poza stałym miejscem zamieszkania, tym bardziej, że może ona się Wam przydać, jeśli postanowiliście postudiować sobie we Włoszech.:)



Podstawowe zasady są podobne do tych, którymi rządzi się „zwykła” umowa przejściowa, jednak między tymi dwoma rodzajami umów istnieją pewne dość istotne różnice.



Przede wszystkim, jak sama nazwa wskazuje, umowę dla studentów mogą podpisać jedynie studenci, i to nie wszyscy – konieczne jest, by kandydat na lokatora zameldowany był w miejscowości innej niż miejscowość, w której znajduje się uczelnia. Fakt ten musi być zapisany w umowie najmu, a co za tym idzie, zazwyczaj niemożliwe jest zameldowanie się w wynajmowanym mieszkaniu – warto o tym pamiętać, biorąc pod uwagę, że jako obywatele UE macie obowiązek zameldować się we Włoszech (oczywiście problem ten nie dotyczy osób, które już mieszkają na stałe we Włoszech i wybierają się na studia do innego włoskiego miasta). Co prawda studenci z krajów Unii wpisywani są do tzw. rejestru osób zameldowanych tymczasowo (schedario della popolazione temporanea), jednak podpisując umowę tego typu z odpowiednią klauzulą zobowiązujecie się do nie meldowania się w lokalu.



Inną bardzo istotną różnicą jest okres, na jaki można podpisać tego typu umowę – w porównaniu z umową przejściową zostaje on zdecydowanie wydłużony, gdyż studenci mogą podpisać kontrakt na okres od 6 do 36 miesięcy.



WYSOKOŚĆ CZYNSZU



W przypadku umowy przejściowej dla studentów wysokość czynszu zawsze regulowana jest odgórnie (tzw. canone concordato), na podstawie lokalnych umów pomiędzy władzami a stowarzyszeniami branżowymi (tzw. accordi territoriali). Nie ma więc znaczenia, gdzie znajduje się wynajmowane mieszkanie – czynsz nie może przekroczyć górnej granicy danej przez parametry ustalone dla danego miasta.



W przypadku miejscowości, w których nie zostały podpisane umowy lokalne, bierze się pod uwagę parametry obowiązujące w najbliższej gminie o podobnej gęstości zaludnienia lub, w przypadku, gdy umowa taka istniała, lecz straciła ważność tabele w niej zawarte zostają po prostu zaktualizowane i dostosowane do aktualnych kosztów utrzymania.



Brak przepisów dotyczących kwestii ewentualnej podwyżki czynszu na podstawie tzw. współczynnika ISTAT (patrz tutaj) w przypadku umowy przejściowej dla studentów pozwala na różną jej interpretację. Jedni twierdzą, że skoro nie jest ona przewidziana przepisami, to nie można jej żądać, inni natomiast, że z braku wytycznych należy stosować takie same zasady, jak w przypadku umowy 3+2. Osobiście radzę zajrzeć do lokalnej umowy obowiązującej w Waszym rejonie i sprawdzić, czy nie ma tam czegoś na ten temat lub zwrócić się z tym pytaniem do któregoś ze stowarzyszeń lokatorów (SICET, SUNIA, ASIA itp.).



PRZEDŁUŻENIE UMOWY NAJMU



Tego typu umowa może być przedłużona automatycznie tylko raz, na taki sam okres czasu, oczywiście jeśli któraś ze stron odpowiednio wcześnie jej nie wypowie. Np. jeśli początkowa umowa podpisana została na 6 miesięcy, możliwe jest automatyczne jej przedłużenie na kolejne 6 miesięcy, a po ich upłynięciu, jeśli nadal chcecie mieszkać w wynajmowanym do tej pory mieszkaniu, konieczne jest podpisanie nowej umowy.







UWAGA! Jeśli podpisaliście umowę przejściową dla studentów lub inną umowę najmu zgodną z ustawą 431/1998 i jesteście zameldowani co najmniej 100 km od miasta, w którym studiujecie, przysługuje Wam spore odliczenie od podatku (maksymalnie 500 euro).



19 czerwca 2013

WYNAJEM MIESZKANIA – UMOWA PRZEJŚCIOWA (CONTRATTO TRANSITORIO)



Ostatnia aktualizacja: 18.03.2015 r.

Może się zdarzyć, że właściciel mieszkania lub potencjalny lokator potrzebuje lokum jedynie na kilka miesięcy, więc podpisywanie umowy 4+4 lub 3+2 jest nie ma większego sensu. W tego typu przypadkach możliwe jest podpisanie tzw. przejściowej umowy najmu (contratto transitorio), którą podpisuje się na co najmniej miesiąc i maksymalnie na 18 miesięcy.

KIEDY MOŻNA PODPISAĆ UMOWĘ PRZEJŚCIOWĄ?

Podpisanie umowy przejściowej musi być umotywowane tak zwanymi potrzebami przejściowymi właściciela lub lokatora. Przyczyny te muszą być zapisane w umowie najmu, a w przypadku, gdy to lokator chce wynająć mieszkanie na okres przejściowy, musi on załączyć do umowy odpowiednią dokumentację, która potrzeby te potwierdzi (udokumentowanie przyczyn ze strony właściciela jest często niemożliwe). Jeśli potrzeby przejściowe nie zostaną wskazane w umowie, mamy do czynienia z umową 4+4, co oczywiście musi zostać zatwierdzone przez urząd skarbowy lub sędziego.

Jeśli chodzi o właściciela, może on zaproponować tego typu umowę w następujących przypadkach:

  • ma zamiar wkrótce sprzedać mieszkanie
  • on sam lub jego najbliżsi krewni mają zamiar w nim zamieszkać lub otworzyć w nim działalność gospodarczą
  • ma zamiar je wkrótce wyremontować

Lokator natomiast może podać np. następujące przyczyny:

  • podpisał umowę o pracę na czas określony w miejscu innym niż stałe miejsce zamieszkania
  • został czasowo przeniesiony do innej siedziby firmy, w której pracuje
  • musi zająć się krewnymi wymagającymi opieki i z tego powodu musi na jakiś czas przeprowadzić się do danej miejscowości
  • przejściowo musi zamieszkać w danej miejscowości z przyczyn zdrowotnych (np. musi poddać się leczeniu w miejscowym szpitalu)
  • ma zamiar kupić wkrótce mieszkanie
  • kupił już mieszkanie, lecz nie jest ono jeszcze gotowe do zamieszkania (np. konieczny jest remont)



Uwaga na fałszywe oświadczenia właściciela dotyczące potrzeb przejściowych – jeśli podpiszecie umowę przejściową ze względu na potrzeby właściciela, a po jej wygaśnięciu właściciel nie dopełni założeń umowy (np. zadeklarował, że po 6 miesiącach ma zamiar zamieszkać w wynajmowanym Wam mieszkaniu, lecz tego nie zrobi i wynajmie mieszkanie innej osobie), możecie zażądać odszkodowania w wysokości do 36 miesięcy czynszu (oczywiście nie jest powiedziane, że właściciel zgodzi się na Wasze żądania, więc prawdopodobnie będziecie potrzebować adwokata).


REJESTRACJA UMOWY

Po podpisaniu umowy należy zarejestrować ją w urzędzie skarbowym (Agenzia delle Entrate), gdyż brak rejestracji oznacza, że umowa ta jest nieważna. Koszty rejestracji (oraz ewentualnej corocznej odnowy) to 2% rocznego czynszu i dzielone są one po połowie pomiędzy właściciela a lokatora. Procedurę rejestracji opisałam tutaj.

WYSOKOŚĆ CZYNSZU

Podobnie jak w przypadku umowy 3+2, wysokość czynszu regulowana jest odgórnie (tzw. canone concordato), na podstawie lokalnych umów pomiędzy władzami a stowarzyszeniami branżowymi (tzw. accordi territoriali). Podpisanie umowy na podstawie czynszu regulowanego możliwe jest jedynie w niektórych miastach:
  • w miastach o dużej gęstości zaludnienia (Rzym, Mediolan, Wenecja, Genua, Bolonia, Florencja, Neapol, Turyn, Bari, Palermo i Catania) oraz w przylegających do nich gminach
  • w stolicach prowincji

Jeśli umowa lokalna przewiduje taką możliwość, wysokość czynszu może być wyższa o 20% od maksymalnego ustalonego czynszu.

W pozostałych miejscowościach, gdzie brak umowy lokalnej, wysokość czynszu ustalana jest w sposób dowolny przez właściciela i lokatora.

Ewentualna podwyżka czynszu możliwa jest jedynie na podstawie tzw. współczynnika ISTAT, o czym pisałam szerzej tutaj.

PRZEDŁUŻENIE UMOWY NAJMU

Ze względu na swój przejściowy charakter, tego typu umowa nie może być przedłużona automatycznie, tzn. po upłynięciu maksymalnie 18 miesięcy uznaje się ją za zamkniętą i lokator musi opuścić mieszkanie. Oczywiście jeśli umowa została podpisana np. na 8 miesięcy i w międzyczasie okazało się, że potrzeby przejściowe nadal istnieją, można umowę przedłużyć, jednak łączny czas jej trwania nie może przekroczyć ustawowych 18 miesięcy. Właściciel musi pamiętać o wysłaniu potwierdzenia potrzeb przejściowych listem poleconym – jeśli zapomni on o ich potwierdzeniu przed wygaśnięciem umowy, umowa zostaje przekształcona w umowę 4+4.

WCZEŚNIEJSZE ROZWIĄZANIE UMOWY

Właściciel nie ma możliwości rozwiązania umowy przez upływem ważności, natomiast lokator może to zrobić, dotrzymując okresu wypowiedzenia zapisanego w umowie. Musicie wysłać właścicielowi odpowiednio wcześnie list polecony za potwierdzeniem odbioru (raccomandata A/R), w którym informujecie go o rozwiązaniu umowy przed jej wygaśnięciem. Powinniście wskazać poważny powód (grave motivo) wcześniejszego jej rozwiązania, zależy to jednak od Waszych stosunków z właścicielem – nie zaszkodzi jednak wpisać w liście do właściciela, że taki powód zaistniał, bez konieczności wyjaśniania, jaki dokładnie jest to powód.

Pamiętajcie, że za wcześniejsze rozwiązanie umowy musicie uiścić opłatę w wysokości 67 euro. Do zapłaty używa się nowego formularza F24 Elide (wprowadzonego obowiązkowo w 2015 r.), wpisując kod 1503 (risoluzione contratto), a formularz ten należy następnie zanieść do urzędu Agenzia delle Entrate, w którym umowa została zarejestrowana.


UWAGA! Wielu właścicieli wpisuje do umowy przejściowej klauzulę zabraniającą lokatorowi zameldowania w wynajmowanym mieszkaniu. Niestety z braku przepisów regulujących tę kwestię, istnieją różne interpretacje, które wzajemnie się wykluczają. Jedna z nich głosi, iż przejściowość umowy z góry wyklucza możliwość zameldowania się lokatora (który wynajmuje mieszkanie jedynie „na chwilę”), druga natomiast, że klauzula zakazująca zameldowania jest nieważna, gdyż osoba mieszkająca w danym miejscu ma prawo się w nim zameldować. Biorąc pod uwagę fakt, iż obywatele UE przebywający we Włoszech przez ponad 3 miesiące mają obowiązek się zameldować, radzę Wam wyjaśnić tę kwestię z właścicielem przed podpisaniem umowy.




17 czerwca 2013

WYNAJEM MIESZKANIA – UMOWA 3+2 (CONTRATTO A CANONE CONCORDATO)




Podpisując z lokatorem umowę 3+2, właściciel mieszkania wynajmuje mu je na 5 lat – podobnie jak w przypadku umowy 4+4, nie jest prawdą, że po upłynięciu pierwszych trzech lat od jej podpisania, właściciel może bez powodu rozwiązać z Wami umowę i odzyskać mieszkanie. Oprócz tego, że okres wynajmu jest krótszy, właścicielowi przysługują też ulgi podatkowe, choć od 2013 roku zostały one znacznie zmniejszone. Jednak jest haczyk, a jakże - tkwi w wysokości czynszu.

WYSOKOŚĆ CZYNSZU

W przeciwieństwie do umowy 4+4, gdzie właściciel i lokator mają pełną swobodę w ustalaniu opłat za wynajem lokalu, w przypadku umowy 3+2 czynsz regulowany jest odgórnie. Jego wysokość jest zazwyczaj nieco niższa od średniej czynszu pobieranego w przypadku umów 4+4 i zależy ona od wielu parametrów, takich jak powierzchnia mieszkania, piętro, obecność windy, dzielnica itp. Parametry te ustalane są na szczeblu lokalnym, więc w zależności od tego, gdzie znajduje się mieszkanie, zmienia się wysokość czynszu.


Obliczenie wysokości czynszu nie jest wcale takie proste, o czym przekonałam się na własnej skórze, dlatego warto rozważyć możliwość zwrócenia się do stowarzyszenia właścicieli nieruchomości (np. UPPI, ASPPI) lub lokatorów (np. SUNIA, SICET) o pomoc w sporządzeniu umowy. Zazwyczaj konieczne jest zapisanie się do stowarzyszenia i zapłacenia składki, jednak będziecie mieli wówczas pewność, że czynsz został poprawnie obliczony.


PODWYŻKA CZYNSZU

Podobnie jak w przypadku umowy 4+4, przez całe 5 lat trwania umowy właściciel nie może podwyższyć Wam czynszu – może jedynie skorzystać z możliwości zastosowania tzw. podwyżki ISTAT, o której pisałam w poprzednim artykule. Różnica polega na tym, że w przypadku umowy 3+2 podwyżka nie może przekroczyć 75% współczynnika ISTAT i nie jest ona automatyczna, więc właściciel musi pamiętać o tym, by jej od Was zażądać. Nie musicie też płacić zaległej podwyżki – oznacza to, że jeśli właściciel przypomniał sobie o podwyżce ISTAT po dwóch latach od momentu podpisania umowy, płacicie jedynie od następnego miesiąca, choć ma prawo zażądać podwyżki na podstawie zmian współczynnika z ostatnich dwóch lat.

REJESTRACJA UMOWY

Obowiązek rejestracji umowy najmu w urzędzie skarbowym (Agenzia delle Entrate) istnieje również w przypadku umowy 3+2, więc jeśli to nie Wy dokonujecie rejestracji (procedurę tę opisałam w artykule o ogólnych sprawach związanych z wynajmem mieszkania, który znajdziecie tutaj), domagajcie się od właściciela kopii zarejestrowanej umowy – tylko wówczas będziecie mieć pewność, że wszystko jest w porządku. Rejestracji należy dokonać w ciągu 30 dni od podpisania umowy, a opłata rejestracyjna jest niższa niż w przypadku umowy 4+4: wynosi ona 2% od 70% rocznego czynszu (opłata ta dzielona jest po połowie między właściciela a lokatora) i nie może być niższa niż 67 euro.

Opłata za odnowę rejestracji musi być uiszczana co roku, w ciągu 20 dni od momentu upłynięcia każdego roku najmu.

WCZEŚNIEJSZE ROZWIĄZANIE UMOWY

Procedury dotyczące wcześniejszego rozwiązania umowy przez lokatora lub właściciela są identyczne jak w przypadku umowy 4+4, więc szczegóły znajdziecie tutaj.


UWAGA! Jeśli podpiszecie umowę 3+2, przysługuje Wam większe odliczenie od podatku niż w przypadku umowy 4+4!


Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...